De huurprijs van een woning is niet zomaar een willekeurig bedrag. Achter elk getal schuilt een berekening die bepaalt of een woning onder de sociale huur valt of tot de vrije sector behoort. Dat systeem heet het woningwaarderingsstelsel. In de volksmond: het puntensysteem. Het is de onzichtbare scheidslijn tussen gereguleerde huurprijzen en vrije markthuren. Wie het begrijpt, heeft grip op zijn woningwaarde, zowel als huurder als verhuurder.
Wat is het puntensysteem precies?
Het puntensysteem is bedacht om de huurprijzen eerlijker te maken. Elke huurwoning krijgt punten op basis van objectieve kenmerken: de oppervlakte, voorzieningen, energiezuinigheid, buitenruimte, ligging en WOZ-waarde. Al die factoren samen bepalen de maximale huurprijs.
Een voorbeeld: een appartement van 60 m² met energielabel A in Wassenaar krijgt meer punten dan een verouderde woning met enkel glas en een matige afwerking. Niet omdat het ‘mooier’ is, maar omdat het volgens het systeem beter scoort op woonkwaliteit.
Wanneer is een woning sociale huur of vrije sector?
De grens tussen sociale huur en vrije sector ligt rond de 186 punten, wat overeenkomt met een maximale kale huurprijs van ongeveer €1.184,82 per maand. Boven dat aantal punten is een woning geliberaliseerd, oftewel vrije sector. Daaronder blijft het een sociale huurwoning, waarbij de overheid de maximale huurprijs bepaalt en huurverhogingen beperkt.
Met de stijgende WOZ-waardes en energieverbeteringen komen steeds meer woningen in de vrije sector terecht. Iets wat voor veel verhuurders financieel aantrekkelijk is. Tegelijkertijd kan het huurders beschermen tegen te hoge huren, mits ze weten hoe hun woning scoort.
Hoe berekent u de huurpunten?
De berekening is geen nattevingerwerk.
- Voor elke vierkante meter woonruimte krijgt u punten.
- Voor de energieprestatie (energielabel A of beter) krijgt u bonuspunten.
- Voor voorzieningen zoals een luxe keuken of moderne badkamer telt u extra’s op.
- Ook buitenruimte (tuin, balkon of dakterras) levert punten op.
- Tot slot speelt de WOZ-waarde een steeds grotere rol: hoe hoger die is, hoe meer punten u krijgt.
De Huurcommissie biedt een officiële rekentool waarmee u het aantal punten eenvoudig kunt berekenen. Dat geeft direct inzicht in wat u maximaal mag vragen of betalen.
Waarom dit systeem belangrijk is bij verkoop of verhuur
Voor veel particuliere verhuurders is het puntensysteem doorslaggevend. Een woning met net iets te weinig punten blijft onder de liberalisatiegrens hangen, met als gevolg dat de huur niet vrij vastgesteld mag worden.
Dat kan invloed hebben op de waarde van de woning. Want een pand dat als vrije sectorwoning verhuurd mag worden, vertegenwoordigt vaak een hogere marktwaarde.
Bij verkoop van een verhuurd pand kijkt een partij als Zoons Vastgoed dan ook altijd naar de puntenscore en het bijbehorende huurniveau. Het bepaalt of het pand aantrekkelijk is als belegging of juist geschikt voor directe verkoop.
Het puntensysteem in de praktijk
In theorie klinkt het simpel. In de praktijk is het vaak lastiger.
Een woning kan bijvoorbeeld door een kleine verbouwing of betere isolatie nét boven de grens komen. Dat maakt investeren in verduurzaming plots extra interessant.
Andersom kan een te hoge WOZ-waarde nadelig zijn voor huurders: zij betalen dan al snel meer, terwijl het comfortniveau gelijk blijft.
Puntensysteem en woningverkoop: wat doet Zoons Vastgoed ermee?
Bij Zoons Vastgoed houden we bij de beoordeling van een woning altijd rekening met de puntenscore, de onderhoudsstaat en de marktwaarde. Zo krijgen wij een volledig beeld van het pand en kunnen we een eerlijk bod doen, of het nu gaat om een beleggingswoning, erfpand of particuliere verkoop.
Ook voor panden met bijzondere situaties (erfpacht, achterstallig onderhoud of lopende huurcontracten) bieden wij oplossingen. Dankzij onze ervaring met zowel verhuurde als leegstaande woningen kunnen we binnen 1 werkdag een vrijblijvend bod doen, ongeacht de situatie.
Wat veranderde er in 2025?
Sinds 2025 werden de regels strenger: meer huurwoningen vallen dan onder het gereguleerde stelsel. Het puntensysteem krijgt een bredere werking, waardoor ook middenhuurwoningen onder toezicht komen te staan. De huidige wetgeving voor de Wet betaalbare huur bepaalt dat middenhuurwoningen vallen tussen 144 en 186 punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor verhuurders betekent dit mogelijk lagere maximale huren; voor huurders meer bescherming.
Het is daarom verstandig om nu al te weten waar uw woning staat in dat spectrum.
Wilt u weten wat dit concreet betekent voor uw pand of portefeuille? Lees dan hoe wij te werk gaan op onze pagina over de werkwijze van Zoons Vastgoed.
Veelgestelde vragen over het puntensysteem huur
Wat is het doel van het puntensysteem huur?
Het systeem zorgt voor een eerlijke verdeling tussen woonkwaliteit en huurprijs. Zo voorkomt het dat vergelijkbare woningen enorme prijsverschillen hebben.
Waar kan ik mijn huurpunten berekenen?
Op de website van de Huurcommissie vindt u een officiële rekentool. Daar vult u de gegevens van uw woning in, waarna u direct het puntentotaal en de bijbehorende maximale huurprijs ziet.
Wat gebeurt er als mijn woning onder de liberalisatiegrens valt?
Dan blijft het een sociale huurwoning. De huur mag dan niet vrij worden bepaald, en huurverhogingen zijn aan regels gebonden.
Kan ik mijn woning ‘oppunten’ naar de vrije sector?
Ja, in veel gevallen wel. Verbeteringen aan energiezuinigheid, keuken of badkamer kunnen extra punten opleveren. Ook een hogere WOZ-waarde speelt mee.
Heeft het puntensysteem invloed op de verkoopprijs?
Zeker. Een woning die in de vrije sector valt, heeft vaak een hogere waarde voor beleggers. Daarom houdt Zoons Vastgoed bij een bod altijd rekening met de puntenscore en verhuurstatus.
Inzicht geeft rust
Het puntensysteem huur lijkt op het eerste gezicht een wirwar van cijfers, maar het bepaalt in stilte veel meer dan de meeste mensen denken. Het zegt iets over de marktwaarde, de huurprijs, en zelfs over de verkoopstrategie van uw woning.Bij Zoons Vastgoed helpen we u graag. Wilt u direct weten wat uw pand waard is? Vraag vandaag nog een vrijblijvend bod aan en ontdek de mogelijkheden!
