Laten we eerlijk zijn: de beleggingswereld is complex. Wie bijvoorbeeld een verkoop van een beleggingspand overweegt, krijgt te maken met allerlei nieuwe begrippen en concepten. Een daarvan is de kapitalisatiefactor. Wat is het precies en waarom is het zo belangrijk? In dit artikel vind je het antwoord, zodat je op de beleggingsmarkt voortaan goed beslagen ten ijs komt.

WOZ-waarde van courante bedrijfspanden bepalen

Elk jaar stelt de gemeente de WOZ-waarde van zakelijk vastgoed vast. Daar bestaan verschillende manieren voor, zoals de huurwaardekapitalisatiemethode. Van dit laatste financiële begrip is bijvoorbeeld sprake bij kantoren en winkels, die we ook wel courante bedrijfspanden noemen. Dit zijn beleggingspanden met zakelijke doeleinden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van deze panden wordt een rekensom gebruikt, namelijk het vermenigvuldigen van de bruto huurwaarde met de bruto kapitalisatiefactor.

Wat is de kapitalisatiefactor?

Inmiddels weten we dat de kapitalisatiefactor een belangrijke rol speelt bij het bepalen van de waarde van zakelijke panden. Maar wat is het dan precies? Simpel gezegd is het de verhouding tussen de koopsom van een pand en de jaarhuur. Oftewel: het aantal keer de jaarhuur van een bedrijfspand die een partij bereid is om te betalen.

Verkoop uw beleggingspand in slechts 4 stappen met Zoons Makelaars

Praktijkvoorbeeld

Laten we een praktijkvoorbeeld nemen om dit verder te verduidelijken. Stel dat een bedrijfspand een waarde heeft van €480.000 en een jaarhuur van €55.000. In dat geval is de kapitalisatiefactor 8,72. Hou er overigens rekening mee dat voor de WOZ-waarde berekening altijd de peildatum van het jaar daarvoor telt. Dus de WOZ voor 2024 heeft als peildatum 1 januari 2023.

Welke factoren dragen bij aan de kapitalisatiefactor?

Wilt u graag een beleggingspand verkopen? Dan kunt u niet om de kapitalisatiefactor heen. U heeft een goede deal gesloten wanneer u bij de verkoop een aantal keren de jaarhuur ontvangt. De kans daarop is groter bij een bedrijfspand met weinig risico. Een beleggingspand dat eenvoudig te verkopen is, heeft doorgaans een hogere kapitalisatiefactor. Bij een pand met meer risico ligt de kapitalisatiefactor echter vaak lager. Naast eventuele risico’s spelen ook deze factoren een rol bij het bepalen van de kapitalisatiefactor:

De rentestand
Onderhoudskosten
Beheerskosten
Vaste lasten
Het percentage risico-opslag
Het leegstandsrisico

Wanneer is er sprake van een lage kapitalisatiefactor?

Zoals je ziet staan in het bovenstaande rijtje de onderhoudskosten vermeld. De kapitalisatiefactor is laag wanneer een pand veel onderhoud nodig heeft. Hetzelfde geldt voor hoge vaste lasten en hoge beheerskosten. Zo zijn er mogelijk veel verzekeringen voor een bepaald pand afgesloten. Belangrijk om te weten is dat de onderhoudskosten en vaste lasten altijd als een percentage van de herbouwwaarde worden weergegeven. Bij de beheerskosten gaat het om een percentage van de huurwaarde.

Berekening van leegstandspercentage

Soms is het risico op leegstand van een pand hoog. Ook in dat geval daalt de kapitalisatiefactor. Voor het leegstandspercentage kijkt men naar de gemiddelde periode van leegstand van panden in de buurt. Daarna stelt men het aantal maanden van de gemiddelde leegstand over een bepaalde periode vast. Vervolgens deel je het aantal maanden door de lengte van die specifieke periode, bijvoorbeeld 2 of 5 jaar.