Onze vrienden van de Belastingdienst kunnen het niet leuker maken, maar naar eigen zeggen wel makkelijker. Over dat laatste gaan we ons nu niet buigen. Wat we wel gaan doen, is kijken hoe vastgoed belast wordt. Voor u is het zeer interessant om te weten of uw vastgoed in box 1 of box 3 zit, of zelfs in box 2. Daarbij maakt het verschil of u vastgoed ondernemer bent of dat het puur om een tweede woning gaat. De komende minuten leest u alles over belasting en vastgoed, en in welke box vastgoed wordt belast.
Het Nederlandse belastingstelsel
Vastgoed wordt in Nederland belast in verschillende boxen van de inkomstenbelasting. Dit is afhankelijk van hoe u vastgoed gebruikt. We laten eerst de boxen zien.
Vastgoed in box 1: inkomen uit werk en woning
Vastgoed valt in box 1 als het wordt gebruikt als onderdeel van uw belastbaar inkomen uit werk en woning. Dit gaat bij vastgoed om het volgende:
- Eigen woning (hoofdverblijf):
Uw eigen woning wordt gezien als eigenwoningforfait. Dit is een fictief inkomen, gebaseerd op de WOZ-waarde van uw woning. Dit wordt bij het inkomen opgeteld. U mag echter ook de rente op de hypotheekschuld aftrekken (hypotheekrenteaftrek), wat dit kan compenseren. - Vastgoed als onderneming:
Wanneer u vastgoed bezit dat u actief exploiteert (bijvoorbeeld als verhuurder met meerdere panden of ontwikkelaar), kan dit worden gezien als ondernemingsactiviteit. De inkomsten vallen dan in box 1 en worden progressief belast.
De belastingtarieven in box 1 zijn afhankelijk van het inkomen. In 2025 ziet dit er als volgt uit:
Schijf 1: tot € 38.441 een tarief van 35,82%.
Schijf 2: vanaf € 38.441 tot € 76.817 een tarief van 37,48%.
Schijf 3: vanaf € 76.817 een tarief van 49,5%.
Vastgoed in box 3: vermogen
Vastgoed kan ook in box 3 vallen. Dan wordt vastgoed gezien als belegging of spaartegoed. Dit is het geval als u het vastgoed bezit als investering, bijvoorbeeld bij een tweede woning of een verhuurde woning. Ook mag u geen actieve werkzaamheden uitvoeren die als ondernemen worden gezien, zoals eigen beheer van meerdere panden.
In box 3 betaalt u belasting over het netto vermogen, dat is de waarde van het vastgoed verminderd met de schulden, zoals een hypotheek. Deze belasting is gebaseerd op een fictief rendement, en heeft niks te maken met werkelijke huurinkomsten.
Dit zijn de belastingregels in box 3:
· Het fictieve rendement wordt berekend op basis van het werkelijke vermogen.
· Het tarief in box 3 is 36% over het fictieve rendement.
Vastgoed in box 2: aanmerkelijk belang
Ten tweede kan vastgoed ook in box 2 vallen. Dat is het geval wanneer u vastgoed bezit via een besloten vennootschap (BV) of een andere rechtspersoon en u minimaal 5% van de aandelen in deze rechtspersoon bezit. De inkomsten uit het vastgoed worden in de BV belast met vennootschapsbelasting. Wanneer u winst uitkeert, betaalt u daarover belasting in box 2.
Box 2 heeft vanaf 2024 twee schijven. Dat is ook in 2025 het geval. Tot € 67.804 betaalt u 24,5% belasting, daarboven is het tarief 31%.
Samenvatting: wanneer valt vastgoed in welke box?
| Type vastgoed | Box | Belastingregels |
| Hoofdverblijf (eigen woning) | Box 1 | Eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek mogelijk |
| Actief beheer (onderneming) | Box 1 | Progressief belastingtarief (37,05% – 49,5%) |
| Belegging/verhuur pand | Box 3 | Vermogensbelasting (fictief rendement, 32% belasting) |
| Vastgoed via BV | Box 2 | Vennootschapsbelasting + dividendbelasting (26,9%) |
Huurinkomsten in box 3
Nu valt het lang niet altijd mee om te volgen wat nu precies in welke box zit. Stel dat u een pand verhuurt, dan zit de waarde van het vastgoed in box 3. Zoals u in de bovenstaande tabel ziet, is dit een belegging of verhuur van een pand. Dit vastgoed levert echter ook huurinkomsten op. En die worden niet in box 3 belast, of niet altijd. Volgt u het nog?
Het is ook een beetje een grijs gebied. Wanneer er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer, dan vallen huuropbrengsten in box 1. Wanneer hier geen sprake van is, mag u de opbrengsten in box 3 laten vallen. Box 3 betekent minder belasting, wat in veel gevallen gunstiger is.
Nu is alleen de vraag wanneer er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer. Dit is afhankelijk van hoeveel werk u heeft aan de verhuur van het pand. Kijk, verhuur van vastgoed levert al snel werk op. Dan kunt u denken aan het innen van huur, administratie en onderhoud. Dit is normaal vermogensbeheer.
De grens tussen normaal en actief vermogensbeheer wordt bereikt wanneer u werk verricht met als doel meer winst of een waardestijging te behalen. We hebben een voorbeeld. Een verhuurder lost zelf gebreken aan de panden op, int de huur zelf, helpt met de inrichting en regelt aansluitingen gas, licht en water. Op dat moment is er sprake van actief vermogensbeheer.
Is box 1 nadelig?
U betaalt in deze box meer belasting over verhuurd vastgoed dan in box 3. Dat betekent niet dat het altijd nadelig is. Bij wijze van spreken dan. Wanneer er sprake is van verkoopverlies, is het gunstig om dit in box 1 te laten vallen. Is de kans op verkoopverlies groot? Zeker niet, op voorwaarde dat u de juiste beslissingen neemt.
Wanneer u de ontwikkeling van de huizenprijzen de laatste jaren in de gaten heeft gehouden, weet u dat de prijzen flink zijn gestegen. Pakken we de prognoses voor 2025 erbij, dan valt een verdere stijging te verwachten. Er is echter een belangrijke kanttekening: het is en blijft een prognose.
Vergeet niet dat er altijd iets kan gebeuren in de wereld. De coronapandemie is een bekend voorbeeld, maar onderschat ook een eventuele oorlog niet. In Nederland lijkt dit een onwaarschijnlijk scenario, maar kersvers NAVO-baas Mark Rutte roept niet zomaar dat we ons geestelijk moeten voorbereiden op een oorlog.
Het is dus niet verstandig om te blijven hopen op hogere prijzen. Wanneer uit een vrijblijvend bod blijkt dat de waarde flink hoger is dan bij aankoop, is verkopen een uitstekende optie. Anders gaat u later ongetwijfeld spijt krijgen. Iets met hoogmoed en de val.
Conclusie: vastgoed voornamelijk belast in box 1 en 3
Vastgoed wordt doorgaans belast in box 1 of 3. Er zitten soms wat haken en ogen aan, maar u kunt aanhouden dat eigen woningen en vastgoed in actief beheer in box 1 vallen. In box 3 vallen beleggingen en verhuur.
