Het totale beleggingsvolume voor commercieel vastgoed daalde in de eerste 6 maanden van 2023 naar een historisch dieptepunt. Gelukkig is het herstel inmiddels ingezet en neemt het aantal investeringen weer toe, ook in woningen en panden. Overweegt u om een beleggingsavontuur aan te gaan? Verdiep u dan eerst in een aantal belangrijke zaken, zoals de waarde van een woning in verhuurde staat. Hoe berekent u hoeveel keer de huur een pand waard is? In dit artikel leggen we het graag uit.
Hoe bereken je hoeveel keer de huur een pand waard is?
Dit artikel draait om de vraag ‘hoe bereken je hoeveel keer de huur een pand waard is?’. Om daar antwoord op te kunnen geven, kijken we eerst naar het begrip ‘de marktwaarde in verhuurde staat’. Dit is de waarde van een verhuurd pand terwijl het wordt verhuurd. Met dit begrip krijgt u te maken bij het aanvragen van een verhuurhypotheek. Het is belangrijk om te weten omdat de vastgoed waardebepaling in belangrijke mate bepaalt hoeveel u kunt lenen.
Gratis waardebepaling van uw huis
Wist u dat Zoons Vastgoed gratis helpt bij de waardebepaling van uw huis? Wij helpen u bij het verkopen van uw woning of beleggingspand. Meld uw woning aan en binnen 24 uur brengen wij de waarde in kaart.
Wat is de kapitalisatiefactor?
Laten we eerst eens kijken naar de kapitalisatiefactor. Dit is de verhouding tussen de koopsom en de (kale) jaarhuur van een pand. Zonder deze factor is het niet mogelijk om te bepalen hoeveel keer de huur een pand waard is. Verschillende factoren spelen een belangrijke rol bij de waardebepaling, zoals:
- De staat van onderhoud van het pand
- De locatie
- Het type vastgoed
- De marktomstandigheden
Zo berekent u de huur van de waarde van een pand
Over het algemeen ligt de kapitalisatiefactor van residentieel vastgoed, zoals woningen, tussen de 12 en 20. Dit aantal is meestal iets lager dan die van commercieel vastgoed. Wilt u op basis van de huur de waarde van een pand berekenen? Gebruik een eenvoudige rekensom, namelijk ‘jaarlijkse huur x kapitalisatie’. Vindt u dit proces te ingewikkeld? Schakel dan een ervaren taxateur in om deze taak uit te voeren. Op die manier weet u zeker dat het berekenen goed verloopt.
Berekenen van de waarde op basis van het jaarlijkse rendement
Bij de waarde van een verhuurde woning op basis van het jaarlijkse rendement wordt naar één ding gekeken: de jaarlijkse opbrengst en het rendement dat het moet opleveren. Hier een voorbeeld:
- Maandelijkse huur: 600 euro
- Jaarlijkse huur: 7.200 euro
- Gewenst rendement: 7 procent
Leegwaarderatio
Er is nog een andere manier om de huur van de waarde van een pand te berekenen. Zo wordt de leegwaarderatio in de praktijk vaak toegepast. Deze methode vergelijkt de jaarlijkse huurprijs met de WOZ-waarde. De leegwaarderatio varieert van 73 tot 100 procent, afhankelijk van de verhouding tussen de huurprijs en WOZ-waarde.
Praktijkvoorbeeld met kapitalisatiefactor
Laten we even een praktijkvoorbeeld gebruiken. Stelt u zich voor dat de huurinkomsten jaarlijks 30.000 euro betreffen, met 20 als kapitalisatiefactor. In dat geval vermenigvuldigt u 30.000 x 20. De waarde is dan 600.000 euro. Dit is natuurlijk een vrij simpel voorbeeld, want andere factoren dragen ook bij aan de verkoopprijs van een pand.
Dit is natuurlijk een vrij simpel voorbeeld, want andere factoren dragen ook bij aan de verkoopprijs van een pand.
Hoeveel keer de huur? Nog een praktijkvoorbeeld
Naast een rekensom is het geen verkeerd idee om een praktijkonderzoek uit te voeren. Kijk bijvoorbeeld eens op verhuurwebsites naar de koopprijzen van gelijksoortige panden. Een huurprijs van 1800 of 1900 euro per maand komt neer op 22.000 euro per jaar. De gemiddelde vraagprijs van dit soort woningen is 400.000 euro, al is het bedrag afhankelijk van de situatie op de woningmarkt. Dit betekent dat een woning van 400.000 euro voor 22.000 euro per jaar verhuurd kan worden. De uitkomst is dus dat de woning 18 keer de jaarlijkse huur waard is.
Maar… neem ook andere kosten mee bij de berekening
Met de bovenstaande rekensom bent u nog niet helemaal klaar. Als verhuurder krijgt u ook te maken met bijkomende kosten, zoals onderhoud, gemeentelijke belastingen en verzekeringen. Ook de huidige marktomstandigheden spelen een rol. Hou de ontwikkelingen dus goed in de gaten. Bereken voor bovengenoemde factoren gemiddeld 15 procent van de huur. Wederom een goede reden om een waardebepaling uit te laten voeren. Zoons Vastgoed doet het graag voor u!
