In de vastgoedsector wordt de term exit yield vaak gebruikt. Een exit yield is een hulpmiddel om de waardering van een vastgoedbelegging te berekenen, op het moment dat deze wordt verkocht. U berekent dit percentage door de verwachte jaarlijkse netto-inkomsten van een vastgoedobject te delen door de verwachte verkoopprijs van het object. Met een exit yield ontdekt u wat de uiteindelijke verkoopopbrengst wordt. In deze blog gaan we uitvoerig in op het belang van dit percentage.
De netto inkomsten van een vastgoedobject
Voordat we verder ingaan op de exit yield, laten we u zien welke netto inkomsten u van uw vastgoedbelegging mag verwachten. Uw beleggingspand kan van alles zijn, bijvoorbeeld een woonhuis dat u aan een particulier verhuurt. Het kan ook een appartementencomplex zijn, waarbij u meerdere huurders heeft. En winkelpanden en horecagelegenheden behoren eveneens tot de mogelijkheden. In al deze gevallen ontvangt u maandelijks huurinkomsten.
Alleen de huur wordt tot de bruto inkomsten gerekend. Na aftrek van kosten weet u wat de netto inkomsten zijn. Qua kosten kunt aan de volgende zaken denken:
· Onderhoud
· Verzekeringen
· Belastingen
· Beheerkosten
· Financieringskosten
Trekt u deze kosten van de maandelijkse huurinkomsten af, dan weet u wat de netto inkomsten van uw vastgoedobject zijn. Door dit vooraf te berekenen, weet u of de investering rendement op gaat leveren en hoeveel rendement dat dan is. Of simpel gesteld, u gaat niet vier ton uitgeven wanneer u weet dat de investering niks gaat opleveren.
Zo berekent u de exit yield
De exit yield is een percentage, dat uiteraard berekend moet worden. We kunnen u alleen de formule geven, maar het is handiger om aan de hand van een voorbeeld te zien hoe u de rekensom maakt. We gebruiken hiervoor een vastgoedinvesteerder die net een winkelpand heeft gekocht en dit pand verhuurt. Hij wil het pand over enkele jaren verkopen en de exit yield berekenen. Dit zijn de gegevens:
· Jaarlijkse netto huurinkomsten, na aftrek van onderhoud en belastingen: € 50.000
· Verwachte verkoopprijs van het pand: € 1.000.000
De berekening gaat als volgt. De jaarlijkse netto inkomsten worden door de verkoopprijs gedeeld en vermenigvuldigd met 100. Dan krijgt u in dit geval:
50.000/1.000.000 = 0,05 x 100 = 5
De exit yield in dit voorbeeld is dus 5 procent.
Wat is een goede exit yield?
In dit voorbeeld is de exit yield 5 procent. Zonder kennis heeft u daar weinig aan. Niet getreurd, we gaan u rustig uitleggen wat een goede exit yield is. 5 procent betekent dat de eigenaar van het pand een jaarlijks rendement van, u raadt het al, 5 procent kan verwachten. Oftewel € 50.000 per jaar.
De exit yield van dit pand wordt vergeleken met die van andere panden in de buurt, en met het gemiddelde in de markt. De koper kan dan makkelijk zelf bepalen of de investering verstandig is of niet. Hoe lager de exit yield is, hoe gunstiger dat is voor de verkoper. Een lage exit yield is juist ongunstig voor de koper.
Een lage exit yield
Wanneer de exit yield laag is, betekent dit meestal dat de verkoopprijs relatief hoog is ten opzichte van het inkomen dat het vastgoed genereert. Dit kan erop wijzen dat het object zich in een aantrekkelijke markt of op een goede locatie bevindt.
Een hoge exit yield
Een hogere exit yield wijst erop dat de verkoopprijs lager is ten opzichte van de inkomsten. Dit kan betekenen dat er meer risico’s zijn verbonden aan de investering, zoals een minder gunstige locatie of hogere onderhoudskosten.
Het belang van de exit yield
De exit yield wordt vaak gebruikt door vastgoedinvesteerders bij het plannen van hun investeringen en het berekenen van hun potentiële rendement bij de verkoop van een vastgoedobject. Het geeft een indicatie van de verwachte opbrengst en is een belangrijk instrument in financiële analyses.
Uw beleggingspand verkopen
Na een periode van inkomsten uit verhuur van het pand komt het moment om te verkopen. Dit is gelukkig niet de meest vervelende periode. Verkoop van uw beleggingspand zorgt namelijk voor een hoop inkomsten. De huizenprijzen hebben zich de laatste jaren ontwikkeld, voor huizenbezitters in positieve zin. In sommige gevallen gaat het zelfs om een stijging van meer dan 50 procent, blijkt uit cijfers van het CBS.
Is het dan slim om nu tot verkoop over te gaan? Helemaal zeker kunt u dat nooit weten. Het blijft deels speculeren wat de woningmarkt doet. Kijken we naar de prognoses voor 2025, dan zien we dat de meeste economen van een verdere stijging uitgaan. Alleen is dat niet zeker. Er zijn nu eenmaal factoren die de hele wereldeconomie, en ook de woningmarkt, in een klap om kunnen draaien. Denk aan een oorlog of een oliecrisis.
Nu is er wel een manier om uw beleggingspand tegen een gunstige prijs te verkopen. Door in zee te gaan met Zoons Vastgoed weet u zeker dat u een marktconforme prijs voor uw beleggingspand ontvangt. En het mooie is dat u snel van uw winst kunt genieten.
Gratis bod aanvragen
De eerste stap die u zet is een gratis bod aanvragen. Binnen een werkdag heeft u een marktconform bod in uw mailbox. Daarbij wordt gekeken naar de leeftijd van het vastgoedobject, de omgeving, de huidige staat en de ontwikkelingen in de markt.
Na het ontvangen van het bod bent u aan zet. U neemt rustig de tijd om te besluiten om wel of niet op het bod in te gaan. In de tussentijd kunt u alvast dromen van uw optrekje aan de Côte d’Azur, of aan de wereldreis die u gaat maken.
Wanneer u besloten heeft om het bod te accepteren, kan de champagne ontkurkt worden. Het bod is namelijk gegarandeerd. In tegenstelling tot verkoop aan een particulier heeft Zoons Vastgoed geen financieringsvoorbehoud. De verkoop is dus gegarandeerd. Bovendien heeft u geen kosten. De makelaarskosten, overdrachtsbelasting, notariskosten en verborgen gebreken zijn allemaal voor onze rekening.
Zitten er momenteel huurders in het pand? Dat is geen enkel probleem. Wij nemen het huurcontract gewoon over. U hoeft zich nergens zorgen om te maken, ook niet over eventuele verborgen gebreken. Die zijn eveneens voor onze rekening. Dit kunt u allemaal in uw achterhoofd houden wanneer u de exit yield gaat berekenen.
