In de praktijk kunnen meningsverschillen of conflicten tussen de makelaar en zijn opdrachtgever ontstaan. Ook kopers richten hun pijlen op de makelaar van de verkopende partij als zij zijn geschaad in hun belang. In veel gevallen zal een schadevergoeding van de makelaar worden geëist.
In de bemiddelingsovereenkomst is vastgelegd wat de makelaar en de opdrachtgever zijn overeengekomen. Ook wel de verbintenis(sen) tussen beide partijen of wel de rechten en plichten die van elkaar kunnen worden verwacht.
Als een van de partijen van mening is dat dit niet wordt nageleefd geeft dit recht om diverse rechtsmiddelen in te zetten om de ontstane probleemsituatie tegemoet te treden.
Voorbeeld: Als een opdrachtgever van mening is dat de makelaar zijn werk niet of voldoende nakomt zal hij hem betichten van wanprestatie en kunnen overgaan tot contractbreuk. Met als gevolg het vergoeden van de geleden schade.
Tussen een derde en de makelaar bestaat geen contract. Toch kan een derde partij onder bepaalde omstandigheden de makelaar aansprakelijk stellen. In dit geval gebeurt dat op grond van onrechtmatige daad. Als een geschil tussen partijen niet der minne kan worden geschikt, staat de gang naar de rechter open. Als een makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie bieden zij consumenten de mogelijkheid een geschil voor te leggen bij de geschillencommissie of de tuchtrechter.
In dit artikel zullen wij verder ingaan op de geschillen die tussen een makelaar zijn opdrachtgever of derden kunnen voordoen en zullen wij aangeven welke instanties bij het beslechten van geschillen een rol spelen.
Inhoud van de pagina
Verbintenis en overeenkomst.
Wat is een overeenkomst en hoe staat dit beschreven in het Burgerlijk wetboek BW? Zowel de bemiddelingsovereenkomst als de koopovereenkomst zijn bijzondere overeenkomsten en zijn geregeld in Boek 7 BW. Tegelijkertijd zijn beide bijzondere overeenkomsten in meer algemene zin “overeenkomsten”, zoals geregeld in Boek 6 BW. De definitie van een overeenkomst in algemene zin staat in artikel 6:213 BW en luidt als volgt:
“Een overeenkomst in de zin van deze titel is een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere een verbintenis aangaan”
De essentie van een verbintenis is dat enerzijds een verplichting en anderzijds een vorderingsrecht ontstaat.
Ook de overeenkomsten in de praktijk van de makelaar zijn wederkerig en scheppen voor de betrokken partijen over en weer verbintenissen. Maar wat gebeurt er als gemaakte afspraken niet worden nagekomen.
Wanprestatie van de verbintenis.
De bemiddelingsovereenkomst is een obligatoire overeenkomst. Dit betekent; een overeenkomst waarbij voor de makelaar en opdrachtgever wederzijds verbintenissen ontstaan. In de meeste gevallen zullen beide partijen de afspraken nakomen maar soms ook niet. Daarmee ontstaat in principe een conflict tussen de opdrachtgever en de makelaar. Als de opdrachtgever van mening is dat de makelaar toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de contractueel gemaakte afspraken heet dit wanprestatie.
De opdrachtgever kan hierdoor de bemiddelingsovereenkomst ontbinden. Op grond van artikel 6:265 BW waarin is opgenomen dat de opdracht ontbonden kan worden wanneer aan de kant van de wederpartij sprake is van tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen. De verklaring tot ontbinding dient in lijn met artikel 6:276 BW, bij voorkeur schriftelijk of elektronisch te geschieden. Tussenkomst van de rechter voor ontbinding is dus niet vereist.
De verplichting tot het vergoeden van schade in geval van een toerekenbare tekortkoming is vastgelegd in artikel 6:74 BW “iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend”.
Als de makelaar en de opdrachtgever overeenstemming bereiken over de schadevergoeding is daarmee de kwestie afgedaan. De praktijk is echter ook dat een conflict over de beweeglijk geleden schade en de hoogte daarvan wordt voorgelegd aan een instantie die daardoor bevoegd is.
Verbintenis ontstaan na onrechtmatige daad
Overeenkomsten zijn niet de enige bron voor het ontstaan van verbintenissen. Verbintenissen kunnen ook ontstaan uit de wet zelf. Een voorbeeld hiervan is artikel 6:162 BW: “hij die jegens een ander een onrechtmatige daad pleegt, welke hem kan worden toegerekend, is verplicht de schade die de ander dientengevolge lijdt, te vergoeden”.
Begrippen m.b.t. conflicten bij Koop en verkoop
- De overeenkomst
- Verbintenis
- Verbintenis uit de wet
- Natuurlijke verbintenissen
- Obligatoire overeenkomst
- Wanprestatie
- Onrechtmatige daad
- Geschillenbeslechting
- Tuchtrecht
- Debiteuren
- Crediteuren
- Opschortingsrecht
- Tekortkoming
- Resultaatsverbintenis
- Inspanningsverbintenis
- Nakoming
- Niet-tijdige nakoming
- Ondeugdelijke nakoming
- Definitieve niet-nakoming
- Overmacht
- Verzuim
- Ingebrekestelling
- smartengeld
- Conditio sine qua non
- Aansprakelijk
- Vorderingsrecht
- Zaakwaarneming
